Εάν ενοικιάζετε κάποιο ακίνητο σας το οποίο βρίσκεται στην Κύπρο, έχετε κάποια δικαιώματα ως ιδιοκτήτης τα οποία θα πρέπει να γνωρίζετε. Πιο κάτω, μπορείτε να βρείτε απαντήσεις σε κάποια από τα βασικά ερωτήματα που μπορεί να έχετε σε σχέση με την ενοικίαση του ακινήτου σας. Τα ακίνητα μπορούν να διαχωριστούν σε 2 κατηγορίες. Η πρώτη κατηγορία είναι τα ακίνητα στα οποία εφαρμόζεται ο περί Ενοικιοστασίου Νόμος του 1983 (Ν. 23/1983) και η δεύτερη κατηγορία είναι όλα τα υπόλοιπα. Το παρόν άρθρο θα περιοριστεί στην πρώτη κατηγορία.
- Ποια είναι τα ακίνητα που καλύπτει το ενοικιοστάσιο;
Τα ακίνητα που καλύπτονται από το ενοικιοστάσιο είναι όσα ακίνητα ικανοποιούν όλα τα ακόλουθα κρητήρια:
α. Το επίδικο είναι «ακίνητο», δηλαδή κτήριο υπό ή προς ενοικίαση για κατοικία ή κατάστημα που βρίσκεται μέσα στα όρια ελεγχόμενης περιοχής και συμπληρώθηκε μέχρι την 31η Δεκεμβρίου 1999. Στον ορισμό του «ακινήτου» δεν περιλαμβάνονται δηλαδή χωράφια, οικόπεδα και νεόκτιστα κτήρια.
β. Ο ενοικιαστής είναι θέσμιος, δηλαδή η ενοικίαση του ακινήτου να έχει λήξει αλλά ο ένοικος συνεχίζει να παραμένει στο ακίνητο και να πληρώνει το ενοίκιο του.
γ. Ο ένοικος είναι Κύπριος πολίτης ή πολίτης κράτους μέλους της Ευρωπαϊκής Ένωσης.
- Τι μπορώ να κάνω εάν θέλω να αυξήσω το ενοίκιο;
O ένοικος έχει δικαίωμα να αρνηθεί την οποιασδήποτε αύξηση καθώς το ποσοστό αύξησης που δικαιούνται να επιβάλουν οι ιδιοκτήτες είναι 0% σύμφωνα με την σχετική απόφαση της κυβέρνησης με αριθμό Κ.Δ.Π. 120/2019[1] η οποία θα ισχύει σίγουρα τουλάχιστον μέχρι τον Απρίλιο 2021. Σε τέτοια περίπτωση έχετε το δικαίωμα να ζητήσετε με αίτησή σας στο Δικαστήριο το 90% του αγοραίου ενοικίου εάν το ενοίκιο που πληρώνει ο ένοικος είναι σημαντικά χαμηλότερο από το αγοραίο ενοίκιο, νοουμένου ότι έχουν περάσει δύο χρόνια από την ημερομηνία κατά την οποία ο ένοικος έλαβε την κατοχή του ακινήτου ή από την ημερομηνία της τελευταίας αύξησης ή μείωσης του ενοικίου.
- Τι μπορώ να κάνω όταν ο ενοικιαστής δεν με πληρώνει;
Ως πρώτο βήμα, μπορείτε να δοκιμάσετε να συζητήστε με τον ενοικιαστή σας και να φθάσετε σε κάποιο διακανονισμό μαζί του σε περίπτωση που υπάρχει πραγματική δυσκολία από μέρους του. Μπορείτε επίσης να εξετάσετε την πιθανότητα μείωσης του ενοικίου για καθορισμένο περιορισμένο χρονικό διάστημα. Ακόμη, μπορείτε να συμβουλεύσετε τον ενοικιαστή σας να εξετάσει το ενδεχόμενο να δικαιούται επίδομα ενοικίου από το κράτος (π.χ. εάν είναι άνεργος ή βρίσκεται σε διαδικασία διαζυγίου ή είναι πρόσφυγας).Εάν ο ενοικιαστής εξακολουθεί να αρνείται να πληρώσει και να φύγει από το ακίνητο, η μονή λύση είναι να προχωρήσετε με διαδικασία έξωσης.
- Πότε μπορώ να ανακτήσω την κατοχή ακινήτου με έξωση;
Η δυσκολία με τα ακίνητα τα οποία εμπίπτουν κάτω από το ενοικιοστάσιο είναι ότι οι λόγοι για τους οποίους το Δικαστήριο μπορεί να εκδώσει διάταγμα έξωσης είναι περιορισμένοι. Οι πιο συνηθισμένοι λόγοι είναι οι ακόλουθοι:
α. Όταν ο ένοικος καθυστερεί να πληρώσει το ενοίκιο. Εάν του έχετε επιδώσει ειδοποίηση απαίτησης του ενοικίου 21 ημερών, μπορείτε να καταχωρήσετε αίτηση έξωσης στο Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων της επαρχίας στην οποία βρίσκεται το ακίνητο. Σε περίπτωση που ο ένοικος πληρώσει όλα τα οφειλόμενα ποσά σε 14 μέρες από την επίδοση της αίτησης για έξωση, τότε δεν θα μπορείτε να προχωρήσετε στην ανάκτηση κατοχής εκτός εάν ο ένοικος δεν καταβάλλει συστηματικά το οφειλόμενο ενοίκιο.
β. Εάν αποδείξετε στο Δικαστήριο ότι λογικά απαιτείτε το ακίνητο για ιδιοκατοίκηση, κατοίκηση συζύγου, παιδιού, εξαρτώμενου γονέα ή συζύγου εξαρτώμενου γονέα ή Το Δικαστήριο δεν θα προβεί στην έκδοση του διατάγματος έξωσης σε περίπτωση που κρίνει ότι θα προκληθεί μεγαλύτερη ταλαιπωρία από την έκδοσή του παρά από την μη έκδοση του διατάγματος. Ο ιδιοκτήτης θα πρέπει να δώσει ειδοποίηση τουλάχιστον ένα μήνα προηγουμένως.
γ. Εάν αποδείξετε στο Δικαστήριο ότι λογικά απαιτείτε την κατοχή του καταστήματος σας για την δική σας επιχείρηση, ή την επιχείρηση του συζύγου ή των παιδιών σας αποδεικνύοντας ότι δεν ήταν δυνατόν να βρεθεί άλλο κατάστημα με ανάλογο και λογικό ενοίκιο για να ενοικιάσετε για τον σκοπό αυτό. Το Δικαστήριο δεν θα προβεί στην έκδοση του διατάγματος έξωσης σε περίπτωση που κρίνει ότι θα προκληθεί μεγαλύτερη ταλαιπωρία από την έκδοσή του παρά από τη μη έκδοση. Ο ιδιοκτήτης θα πρέπει να δώσει ειδοποίηση τουλάχιστον ένα μήνα προηγουμένως.
δ. Σε περίπτωση που πρόκειται να κάνετε ριζικές μετατροπές ή/και να κατεδαφίσετε και να εποικοδομήσετε το ακίνητο και/ή να κατεδαφίσετε το ακίνητο χωρίς αυτό να αποτελεί κατάχρηση δικαιώματος και/ή να εκτελέσετε έργα σε διατηρητέα οικοδομή. Θα πρέπει να εξασφαλίσετε σχετική άδεια από τις αρμόδιες αρχές, άδεια κατεδάφισης αν πρόκειται για κατεδάφιση και άδεια οικοδομής του νέου κτηρίου και σε κάθε περίπτωση να έχετε δώσει ειδοποίηση στον ένοικο όπως εκκενώσει το ακίνητο τουλάχιστον 4 μήνες προηγουμένως.
ε. Εάν ο ένοικος προκαλεί αποδεδειγμένα οχληρία ή διαρκή ενόχληση ή εάν κριθεί ένοχος ότι ενέργησε ώστε το ακίνητο να χρησιμοποιηθεί για παράνομους ή ανήθικους σκοπούς. Ο ιδιοκτήτης θα πρέπει να δώσει ειδοποίηση τουλάχιστον ένα μήνα προηγουμένως.
στ. Σε περίπτωση που ο ένοικος υπενοικιάζει το ακίνητο κατά παράβαση του συμβολαίου ενοικίασης. Ο ιδιοκτήτης θα πρέπει να δώσει ειδοποίηση τουλάχιστον ένα μήνα προηγουμένως.
ζ. Εάν ο ένοικος με πρόσληψη ενοίκων ή υπενοικίαση ή με αποχωρισμό της κατοχής του ακινήτου ή μέρους αυτού, λαμβάνει δυσανάλογο σε σχέση με το ενοίκιο που καταβάλλει κέρδος. Ο ιδιοκτήτης θα πρέπει να δώσει ειδοποίηση τουλάχιστον ένα μήνα προηγουμένως.
Εάν είστε ιδιοκτήτης κατοικίας ή καταστήματος, και χρειάζεστε οποιαδήποτε βοήθεια, μπορείτε να επικοινωνήσετε με το γραφείο μας για τη διευθέτηση προσωπικής συνάντησης, τηλεφωνικώς στο 25817181 ή μέσω ηλεκτρονικού ταχυδρομείου στην ηλεκτρονική διεύθυνση [email protected].
[1] Μπορείτε να βρείτε την απόφαση με αριθμό Κ.Δ.Π. 120/2019 στον ακόλουθο σύνδεσμό http://www.cylaw.org/KDP/data/2019_1_120.pdf.