Συμβόλαια πώλησης ακινήτων

November 13th, 2019 Posted by Uncategorized 0 thoughts on “Συμβόλαια πώλησης ακινήτων”

Τα τελευταία χρόνια, παρατηρείται στην Κύπρο ραγδαία ανάπτυξη στο χώρο της αγοράς ακινήτων. Είναι υψίστης σημασίας για όλα τα εμπλεκόμενα μέρη σε μια αγορά ακινήτου να υπογραφθεί μια έγκυρη συμφωνία αγοραπωλησίας η οποία να καθορίζει ρητά τα δικαιώματα των μερών και τον τρόπο επίλυσης των διαφορών που ενδέχεται να προκύψουν. Το συμβόλαιο πώλησης ακινήτου θα πρέπει επίσης να εναρμονίζεται πλήρως με την υφιστάμενη νομοθεσία και να περιορίζει όλα τα πιθανά ρίσκα και τις αβεβαιότητες, ώστε να αποφευχθεί το ενδεχόμενο διαφωνιών μεταξύ των εμπλεκόμενων μερών.

Πολλά προβλήματα μπορούν να προκύψουν κατά την αγοραπωλησία ακινήτων στη Κύπρο. Λόγου χάρη, συμβαίνει συχνά πολλοί αγοραστές να πληρώνουν το ποσό της πώλησης αλλά ο τίτλος ιδιοκτησίας να μην μεταβιβάζεται σε αυτούς. Τυγχάνει ακόμη το ακίνητο να έχει εγγεγραμμένα βάρη τα οποία να δημιουργούν  προβλήματα στον αγοραστή, γεγονός το οποίο ο αγοραστής αγνοεί κατά την υπογραφή της συμφωνίας.

Ο αγοραστής μπορεί να λάβει μια σειρά από μέτρα ώστε να περιορίσει τον κίνδυνο του να προκύψει οποιοδήποτε πρόβλημα σε σχέση με το ακίνητό του και να αποφύγει να βρεθεί σε μια δυσάρεστη κατάσταση η οποία να απαιτεί τη λήψη δικαστικών μέτρων. Κάποια από αυτά τα μέτρα είναι τα ακόλουθα:

  • Ο αγοραστής πρέπει πριν να προχωρήσει με την υπογραφή του συμβολαίου πώλησης, να ζητήσει από τον πωλητή να του προσκομίσει έρευνα από το Κτηματολόγιο ή να του δώσει γραπτή εξουσιοδότηση (πληρεξούσιο έγγραφο) για να αποταθεί ο ίδιος στο Κτηματολόγιο για να διερευνήσει κατά πόσο ο πωλητής έχει τίτλο ιδιοκτησίας του ακινήτου και αν το ακίνητο που τον ενδιαφέρει βαρύνεται με οποιαδήποτε εμπράγματα βάρη, όπως υποθήκη ή δικαστική απόφαση (memo) ή αν ο ιδιοκτήτης του επηρεάζεται από δικαστικές απαγορεύσεις, όπως πτώχευση ή προσωρινό διάταγμα και αν υπάρχει άλλη γραπτή συμφωνία αγοραπωλησίας σε σχέση με το ακίνητο.

 

  • Εάν το ακίνητο βαρύνεται με εμπράγματο βάρος προς όφελος τράπεζας, όπως για παράδειγμα με υποθήκη, συνήθως ο αγοραστής και η τράπεζα προβαίνουν σε διαπραγμάτευση με σκοπό να δώσει η τράπεζα γραπτή επιβεβαίωση διαγραφής του εμπράγματου βάρους και με την ολοκλήρωση της διαδικασίας η τράπεζα προσέρχεται στο Κτηματολόγιο μαζί με τον αγοραστή και τον πωλητή για να αποδεχτεί τη διαγραφή του εμπράγματου βάρους με την ταυτόχρονη πληρωμή του ποσού του εμπράγματου βάρους.

 

  • Ο αγοραστής μπορεί να ζητήσει από τον πωλητή να του παρουσιάσει την πολεοδομική άδεια, την άδεια οικοδομής, το πιστοποιητικό τελικής έγκρισης και την άδεια διαχωρισμού σε περίπτωση που το αντικείμενο της πώλησης είναι υπό διαχωρισμό οικόπεδο.

 

  • Εάν το αντικείμενο της πώλησης είναι υπό ανέγερση ακίνητο, ο αγοραστής μπορεί να συμφωνήσει με τον πωλητή όπως η πληρωμή της τιμής πώλησης να καταβάλλεται σταδιακά ανάλογα με την πρόοδο της οικοδομής και τα τελευταία ποσά να δοθούν με την παράδοση της κατοχής του ακινήτου και την έκδοση των χωριστών τίτλων ιδιοκτησίας, έτσι ώστε ο πωλητής να εξασφαλίσει ότι ο αγοραστής θα τηρήσει τους όρους του συμβολαίου και για να αντικατοπτρίζει ο βαθμός της εκτέλεσης της εργασίας την αύξηση στην αξία του ακινήτου.

 

  • Ο αγοραστής μπορεί να αποταθεί στην αρμόδια πολεοδομική αρχή για να επιβεβαιώσει την ύπαρξη και την ισχύ των πιο πάνω αδειών ή, σε περίπτωση που το αντικείμενο της πώλησης είναι άλλου είδους ακίνητο, για να ενημερωθεί για τις προοπτικές και τις δυνατότητες για νόμιμη αξιοποίηση  του.

 

  • Ευθύς μόλις υπογραφθεί η συμφωνία πώλησης και χαρτοσημανθεί από τον Έφορο Χαρτοσήμων, ο αγοραστής μπορεί να προχωρήσει στην κατάθεση της στο Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο της επαρχίας στην οποία βρίσκεται το ακίνητο για σκοπούς ειδικής εκτέλεσης του αγοραπωλητηρίου εγγράφου, δηλαδή για σκοπούς εξαναγκασμού του πωλητή σε εκτέλεση των όρων της συμφωνίας δια μέσου της δικαστικής οδού.

 

Τα πιο πάνω αποτελούν ορισμένα μόνο βήματα τα οποία συνίσταται ιδιαίτερα να ακολουθήσει ο αγοραστής. Ωστόσο, ο διορισμός και η εποπτεία της συναλλαγής από ένα δικηγόρο θεωρούνται αναγκαία για τη διασφάλιση των συμφερόντων του αγοραστή και των άλλων συμβαλλόμενων μερών, της εγκυρότητας του συμβολαίου και της εναρμόνισής του με την ισχύουσα νομοθεσία.

Ένας δικηγόρος μπορεί ακόμη να ενεργήσει ως μεσεγγυητής παρέχοντας υπηρεσίες μεσεγγύησης για την εκτέλεση συμβάσεων ακινήτων («escrow services») στα εμπλεκόμενα μέρη. Ο ρόλος του δικηγόρου σε τέτοια περίπτωση είναι να εποπτεύει τη συναλλαγή και να βοηθά τα μέρη στην εκτέλεση της ώστε να αποφεύγονται τυχόν διαφορές μεταξύ των εμπλεκόμενων μερών, διασφαλίζοντας με αυτό τον τρόπο τη γρήγορη και ασφαλή ολοκλήρωση της συναλλαγής.

Εάν χρειάζεστε οποιαδήποτε βοήθεια με την κατάρτιση συμβολαίων αγοραπωλησίας ακινήτων ή με υποθέσεις που αφορούν ακίνητη ιδιοκτησία γενικότερα, μπορείτε να επικοινωνήσετε με το γραφείο μας για τη διευθέτηση προσωπικής συνάντησης τηλεφωνικώς στο 25 206 919 ή μέσω ηλεκτρονικού ταχυδρομείου στην ηλεκτρονική διεύθυνση [email protected]

Leave a Reply

Feedback